Cuando estamos ante la posibilidad de comprar o vender un inmueble hay muchos factores que nos vienen a la mente: la ubicación, la plusvalía, el costo, etc, pero hay un elemento de suma importancia que debemos considerar dentro de nuestra planeación: los impuestos que conlleva este proceso. Si bien estos impuestos suelen representar un adicional dentro de nuestro presupuesto o proyección, vale la pena conocerlos y tener la información necesaria para avanzar con certeza y claridad en una adquisición o venta de una casa o departamento.
Considerando toda la información en torno al sector inmobiliario, hoy en día sabemos que aquellas personas interesadas en vender sus propiedades deben partir de un análisis de valor tomando en cuenta las condiciones actuales que existen hoy en día. Los inversionistas que buscan oportunidades en el mercado actual deberán considerar variables a futuro como la estabilización inflacionaria, el ajuste en las tasas, la disminución de la volatilidad, temas políticos y jurídicos, así como la seguridad física para su toma de decisiones.
Además, en nuestro país existe una estructura impositiva en el mercado inmobiliario que comprende, entre otros factores, el cumplimiento de obligaciones fiscales como los impuestos que vale la pena entender para maximizar las ganancias y evitar problemas legales en el presente y en el futuro.
Conociendo los impuestos inmobiliarios
A continuación vamos a conocer las responsabilidades fiscales que comprende la compra y venta de una casa o departamento, nos adentraremos en las características de cada impuesto y las obligaciones que cada uno implica.
¿Cuáles impuestos están presentes en la compra de una propiedad?
ISABI, Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles
Este impuesto es un tributo de carácter federal y el cumplimiento de esta obligación es responsabilidad del comprador del inmueble. Su cálculo se obtiene como un porcentaje de su valor mercantil.
La tasa del ISABI puede variar entre los diferentes estados del país, dependiendo de la ubicación del inmueble, el tipo de propiedad y si existen programas de apoyo fiscal para ciertos sectores pero, generalmente se encuentra entre el 2% y el 4% del valor total de la propiedad. A pesar de su carácter federal, la recaudación y administración del ISABI recae en cada estado del país.
El ISABI se paga al momento de escriturar el inmueble, la persona que se encarga de calcularlo es un notario que además supervisa su cumplimiento como parte del trámite.
Impuesto predial
Este impuesto es una contribución por parte de los propietarios de inmuebles hacia el municipio donde se sitúa el mismo con la finalidad de financiar los servicios y obras municipales que promueven el desarrollo y el buen funcionamiento de la comunidad a la que pertenecen.
Estas aportaciones se deben cumplir anualmente durante el primer bimestre de cada año. En caso de que una propiedad sea vendida, los adeudos del impuesto predial son responsabilidad del propietario anterior, salvo que se acuerde de otra manera en el contrato de compraventa.
El cálculo del impuesto predial depende del valor catastral del inmueble en cuestión, el cual puede ser menor que el valor comercial. Este valor lo determina el municipio basándose en factores como ubicación, tamaño, uso de suelo y tipo de construcción.
La autoridad municipal es la encargada de recaudar y gestionar el impuesto predial. En México, esto significa que cada municipio tiene su propio sistema de cobro, tasas y mecanismos para calcular el impuesto. En ciudades grandes como la Ciudad de México, este proceso lo gestiona la Secretaría de Administración y Finanzas, y cada estado cuenta con un organismo equivalente.
Recomendaciones para evitar problemas con tus impuestos en tu proceso de compra
Si estás pensando en adquirir una propiedad, estos son algunos consejos que deberías considerar:
- Consulta con un notario: Ellos son los expertos en estos temas y te ayudarán a asegurarte de que todos los impuestos se calculen y paguen correctamente.
- Revisa la documentación de la propiedad: Pide al vendedor comprobantes de los pagos del predial y verifica que no haya adeudos.
- Presupuesta el ISABI: No te olvides de incluirlo en tus cálculos al momento de decidir cuánto puedes pagar por una propiedad. Así evitarás sorpresas de último momento.
- Haz todo a través de canales oficiales: Los pagos de impuestos siempre deben hacerse en instituciones autorizadas. Esto te da tranquilidad y evita posibles fraudes.
¿Cuáles impuestos están presentes en la venta de una propiedad?
ISR, Impuesto Sobre la Renta
Este impuesto es una obligación para todas las personas físicas y morales que vendan un inmueble en México y se paga al momento de la venta de un terreno o propiedad. Quién debe pagar el ISR es el vendedor de una propiedad, ya que este impuesto se calcula sobre la utilidad generada por la venta.
Para saber cuál es el porcentaje de ISR al vender una casa hay que considerar que sus tasas impositivas, pueden variar según la condición de residencia fiscal y la naturaleza de la venta, por lo que pueden llegar hasta un 35% sobre el ingreso bruto.
Este impuesto se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición aplicando una tasa del 20% sobre esta ganancia. El costo de adquisición se refiere al precio que se pagó por el inmueble al momento de la compra sumando los gastos necesarios para adquirirlo (honorarios de notarios, gastos de escrituración, etc)
La ganancia por este impuesto se calcula restando el costo de adquisición y otros gastos relacionados con la venta del valor de venta final.
Para conocer cuánto se paga de ISR por la venta de una casa es necesario saber que este monto depende de la ganancia obtenida sobre el inmueble y de las deducciones aplicables.
Este 2024, las tarifas del ISR para personas físicas son progresivas y se detallan en la siguiente tabla:
Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | % Sobre excedente del límite inferior |
0.01 | 8,952.49 | 0.00 | 1.92 |
8,952.50 | 75,984.55 | 171.88 | 6.40 |
75,984.56 | 133,536.07 | 4,461.94 | 10.88 |
133,536.08 | 155,229.80 | 10,723.55 | 16.00 |
155,229.81 | 185,852.57 | 14,194.54 | 17.92 |
185,852.58 | 374,837.88 | 19,682.13 | 21.36 |
374,837.89 | 590,795.99 | 60,049.40 | 23.52 |
590,796.00 | 1,127,926.84 | 110,842.74 | 30.00 |
1,127,926.85 | 1,503,902.46 | 271,981.99 | 32.00 |
1,503,902.47 | 4,511,707.37 | 392,294.17 | 34.00 |
4,511,707.38 | En adelante | 1,414,947.85 | 35.00 |
De cara al 2025, aún no se han publicado las tarifas oficiales del ISR. Sin embargo, estas tarifas se ajustan anualmente con base en la inflación y otros factores económicos.
Valuación de inmuebles
Ante el desconocimiento y los cálculos que representa el cumplimiento de estas obligaciones fiscales resulta conveniente y prioritario conocer acerca de la valuación de inmuebles. Este proceso corresponde a un dictamen técnico que se otorga con la finalidad de saber de forma imparcial el valor comercial de la propiedad considerando factores que se analizan para hacer un avalúo correcto de la propiedad. Estas variables comprenden desde las características físicas, el estado de la infraestructura, la localización geográfica, la superficie del suelo o terreno, la situación del mercado inmobiliario, entre otras. Algunos tipos de avalúo inmobiliario son: el comercial, el hipotecario, el avalúo de potencial de desarrollo, etc.
Si bien los impuestos representan uno de los factores más importantes en la compra o venta de un inmueble, también existen otros gastos a considerar:
Deudas pendientes
Antes de vender una propiedad vale la pena asegurarse de que las deudas relacionadas al inmueble estén cubiertas, incluyendo pagos de hipotecas, préstamos o las cuotas de servicios como agua, luz o mantenimiento. De esta forma se evitan futuras complicaciones legales o económicas.
Escrituración
Contar con las escrituras de una propiedad es clave para garantizar la legalidad y validez de la venta, considerando los gastos relacionados con la gestión notarial y derechos de registro.
Certificado de libertad de gravamen
Es un documento que asegura que la propiedad no tiene deudas ni gravámenes. Su costo varía por estado, pero generalmente es un monto fijo entre $500 y $1,500 MXN.
Por otro lado, cuando vendemos un inmueble es prioritario saber cómo calcular la ganancia patrimonial, que se refiere a la diferencia entre lo que se paga al comprar un inmueble (costo de adquisición) y lo que se recibe al venderlo después de restar algunos gastos relacionados con la compra y venta.
Para calcular la ganancia patrimonial de una propiedad se toma en cuenta tanto el precio de compra como otros gastos que se realizan, como mejoras o remodelaciones al inmueble, comisiones pagadas a inmobiliarias así como los costos notariales y legales relacionados al inmueble.
Recomendaciones evitar problemas con tus impuestos en tu proceso de venta
Estos son algunos tips que te queremos compartir para evitar problemas con los impuestos en tu venta son:
- Calcula tu ganancia anticipadamente: Si compraste la propiedad hace años, revisa cuánto pagaste por ella en su momento y considera los gastos adicionales que tuviste (escrituración, remodelaciones, etc.). Todo esto puede ayudarte a reducir el monto del ISR.
- Busca la exención de ISR: En algunos casos, si la propiedad que estás vendiendo es tu casa habitación y cumples con ciertos requisitos, podrías estar exento de pagar este impuesto. Consulta con tu notario para saber si aplicas para este beneficio.
- Ten todos los papeles en regla: Asegúrate de tener la escritura original, comprobantes de mejoras o remodelaciones, y todos los documentos relacionados con la propiedad. Esto facilitará el cálculo del ISR.
- Apóyate en el notario: Al igual que en la compra, el notario se encargará de calcular y asegurar el pago del ISR. Su guía es fundamental para evitar errores o pagos innecesarios.
- No improvises con el precio de venta: Si intentas vender muy por debajo del valor comercial para pagar menos impuestos, podrías enfrentarte a sanciones. Mantén las cosas claras y dentro de la ley.
¿Quién me puede ayudar a revisar los impuestos de una propiedad?
Adquirir una propiedad es una de las mejores decisiones que puedes tomar para asegurar tu estabilidad financiera, generar patrimonio a largo plazo y crear un hogar propio para ti y tu familia. A diferencia de rentar, donde no construyes un futuro estable y tu dinero no se invierte en un inmueble propio, la compra de una propiedad te permite ver el valor de tu inversión reflejado en un bien tangible.
Considerando la complejidad en el mercado inmobiliario es de suma importancia tener el respaldo de un asesor legal y fiscal especializado para asegurarnos el cumplimiento de las normativas que comprenden la compra de una propiedad.
En HIR Casa contamos con asesores expertos que te acompañan y guían en todo el proceso de la compra de tu propiedad. Este es uno de los grandes beneficios de nuestro financiamiento, te proporcionamos el monto que necesitas para la compra y te ayudamos en todo el proceso desde que solicitas tu financiamiento hasta que eres dueño o dueña de tu propiedad.
