Avalúos inmobiliarios, parte esencial de la compraventa
Si eres dueño de una propiedad o quieres comprar una, necesitas conocer un término que vas a escuchar en el proceso de compraventa, estamos hablando de la valuación de inmuebles, ¿Sabes qué es?, ¿Para qué sirve?, ¿Quién la realiza?, ¿Cómo se hace? y ¿Por qué es importante? Si no tienes todas las respuestas, no te preocupes, a continuación, vamos a desglosar toda la información sobre los avalúos inmobiliarios.
¿Qué es el avalúo inmobiliario?
Es el estudio que lleva a cabo un valuador inmobiliario para determinar el valor comercial de venta o de renta de una propiedad, esta valoración se calcula en función de sus características y su estado físico. Los avalúos inmobiliarios se presentan en un documento oficial con validez legal, ahí indica el valor justo de la propiedad tanto para el vendedor que desea vender la propiedad como para el comprador que quiere adquirirla. Este avalúo sirve para realizar distintos trámites relacionados a la propiedad y a los financiamientos inmobiliarios.
Comprender cómo se valúan las propiedades residenciales, comerciales, rurales o industriales es crucial para los compradores y vendedores que desean hacer movimientos estratégicos, a continuación, vamos a conocer los diferentes tipos de avalúos que existen.
Tipos de avalúos
Avalúos hipotecarios
Este tipo de avalúo es un informe que determina el valor de un inmueble en el mercado, sirve para comenzar el trámite de un financiamiento inmobiliario, te permite conocer la prima correcta al obtener un seguro de vivienda, fija el precio estimado que podría percibir la propiedad si se renta, funciona para conocer el valor comercial de la propiedad y la base gravable del impuesto predial, esta puede ser una casa, departamento, nave industrial, local comercial, inmueble en construcción, edificio, oficina, bodega, estacionamiento o terreno.
El avalúo hipotecario es un documento obligatorio al momento de solicitar un financiamiento inmobiliario con el INFONAVIT, FOVISSSTE, Sociedad Hipotecaria Federal, Institución financiera y/o SOFOM o algún banco. Este avalúo determina el monto que se requiere para la compra; la cantidad que se va a financiar nunca podrá ser mayor al valor de la propiedad.
El valuador de casas y propiedades debe ser una persona autorizada, él considera la ubicación y antigüedad del inmueble, la cantidad de rutas o vías de comunicación, las características físicas del interior y exterior del inmueble, la edad, el estado de conservación de la propiedad, las mejoras realizadas a la vivienda, los precios actuales del mercado, el tipo de uso de suelo y la calidad del diseño de la construcción para determinar el valor real de la propiedad.
Avalúos comerciales
Este tipo de avalúo muestra el valor comercial para cualquier tipo de inmueble, en el documento se observa el equivalente en cifra del costo de la propiedad y la utilidad que posee dicho bien inmueble, este valor se obtiene mediante un análisis técnico que determina las características físicas de la propiedad que se va a evaluar.
Estos avalúos son de gran interés para los vendedores y compradores porque les permite conocer si el valor que van a pagar o recibir está acorde al mercado inmobiliario actual, el propósito del avalúo comercial es la compra y venta, financiamiento, arrendamiento, administración, seguros, remodelación y desarrollo, viabilidad y estudios para el mayor y mejor uso.
Los aspectos que tienen más relevancia para determinar el valor comercial de una propiedad son: la inflación y la plusvalía inmobiliaria.
Avalúos empresariales
Es el proceso que analiza los componentes de una empresa para establecer su valor actual, este estudio considera activos físicos, bienes tangibles como: terrenos, edificios, equipo físico destinado al trabajo de producción y maquinaria adicional, también forman parte las materias primas destinadas a la fabricación de productos y los productos finales para venta si es que existe inventario. En este avalúo también se debe considerar intangibles que aporten valor a las empresas dentro del mercado como las nuevas innovaciones y el desarrollo interno.
La razón más común para hacer un avalúo de empresa es la compra o venta de la empresa, otros motivos por los que se realiza esta evaluación son: solicitar créditos, financiamientos o arrendamientos, realizar una planificación fiscal de los impuestos que debe pagar la organización, la disolución de sociedades, el afianzamiento de nuevos socios, salidas a bolsa, herencias y/o juicios, retribuciones, desarrollos de arbitraje, valoración de riesgos y para la toma de decisiones de carácter estratégico.
Para este proceso es importante tener información cualitativa y cuantitativa como estados contables de la empresa, los activos, los ingresos y gastos de la empresa, la planeación de negocio de la organización, la proyección financiera de la empresa a futuro y conocimiento actual del mercado en el que opera la empresa.
Avalúos fiscales
Es la valuación no comercial de un predio o inmueble que realiza la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o la municipalidad correspondiente para asignar un gravamen fiscal que puede ser un impuesto sobre la renta (ISR) o un impuesto por adquisición de bienes inmuebles (ISAI).
Este avalúo sirve para fijar impuestos territoriales, mejor conocidos en México como contribuciones, oficializa la adquisición de un inmueble por medio de un cambio de escrituración por compra o adjudicación, se requiere para los juicios testamentarios, fusiones o divisiones, también se puede utilizar para establecer un régimen de condominio específico a la propiedad, es necesario tener el formato vinculado al procedimiento de la autoridad federal o municipal pertinente.
Los avalúos fiscales se clasifican en tres:
- Avalúos para deducción fiscal por mejoras (ISR)
- Avalúo por adquisición de bienes inmuebles
- Avalúo catastral
Los aspectos que se toman en cuenta para los avalúos fiscales son: el entorno urbano, la ubicación, el uso del inmueble, los tipos de propiedades que se encuentran en la zona, la condiciones físicas de la propiedad, el tipo de acabados, las características (se toman fotografías para integrarlas al avalúo), los servicios con los que cuenta el inmueble y la rentabilidad de la propiedad.
¿Quién puede hacer una valuación de inmuebles?
Los avalúos inmobiliarios pueden ser realizados por peritos valuadores, quienes son expertos que cuentan con una cédula profesional de la SEP, que los respalda como valuador de inmuebles. Arquitectos, ingenieros civiles o contratistas se especializan con esta certificación para realizar avalúos.
Otro valuador inmobiliario puede ser un corredor público, él se titula en Derecho y es habilitado por el Poder Ejecutivo Federal, aplica métodos jurídicos para asesorar a los vendedores o compradores que desean realizar este análisis. Estos profesionales realizan estimaciones y valoraciones de todo tipo de bienes, casas, departamentos, terrenos, empresas y locales comerciales.
¿Cómo saber el valor de un avalúo?
Para conocer el valor exacto de una propiedad necesitas acercarte a un perito valuador certificado para que haga el estudio del inmueble a detalle, sin embargo, el avance tecnológico nos permite obtener una valuación estimada de tu propiedad en segundos. Propiedades.com lanzó un simulador de avalúos que con una serie de preguntas acerca de tu propiedad te proporciona un valor estimado, este simulador utiliza un método de comparación con otros inmuebles similares, los datos que te solicita son: dirección del inmueble, si es departamento, piso en el que se encuentra, número de departamento, antigüedad, área en metros cuadrados, número de baños, número de recámaras, si cuenta o no con elevadores y cantidad de estacionamientos.
¿Cuánto cobra un valuador de casas?
El costo del valuador inmobiliario va a depender de diversos factores, si es un valuador independiente o comercial, en la actualidad, el precio del avalúo corresponde de 2.5 a 3.5 por cada millón del valor de la propiedad. Consideremos que vamos a solicitar una valuación para una casa, el especialista revisa la propiedad y determina que tiene un valor de 3 millones de pesos, ahí el solicitante deberá de pagar un aproximado de 9 mil pesos. Estos costos pueden variar dependiendo también de las características del inmueble a evaluar.
El proceso de valuación inmobiliaria es el siguiente:
La Secretaría de México regula las valuaciones a través de la Dirección General de Normas por medio de la norma NMX-C-SCFI-ONNCCE-2007, ahí se mencionan los siguientes elementos como esenciales para realizar un avalúo confiable, imparcial y confidencial:
- Entrega de la documentación requerida para comenzar con el proceso de valuación.
- Revisión y análisis de la propiedad para establecer su identificación y ubicación.
- Utilizar los criterios de valuación, si alguno no se puede aplicar, se requiere especificar el motivo del porqué no se realizó.
- Dictamen de la valuación según la normativa vigente.
- Entrega de documentación utilizada durante un periodo de un año o bien durante el plazo establecido por los lineamientos legales.
- En la valuación deben participar otros expertos valuadores que deben recibir el reconocimiento necesario.
Los valuadores deben integrar en el avalúo los siguientes aspectos:
- Datos generales de la propiedad a valuar
- La información de la persona que solicita el avalúo
- Información del régimen del inmueble
- Especificar si es una propiedad colectiva o privada
- Datos del titular del inmueble
- Fecha en la que se realiza el avalúo
- El objetivo o la finalidad de la valuación
Aspectos que se deben investigar:
- El valuador inmobiliario revisa la zona en la que se encuentra la propiedad
- Debe analizar el potencial del área
- Inspecciona la infraestructura y el equipamiento urbano
- Revisa la autorización para el uso del suelo
- Analiza los documentos que avalan la construcción de la propiedad
- Revisa la escritura del inmueble
- Analiza los documentos del predio y el documento catastral
- Revisa los datos del mercado inmobiliario
Un avalúo inmobiliario se realiza mediante el análisis de los siguientes factores:
- Edad del inmueble
- Metros de construcción
- Superficie total y superficie construida
- Calidad de acabados de la propiedad
- Estado de conservación del inmueble
- Estado de la instalación eléctrica, de gas e hidráulica
- Ubicación: vías de acceso, seguridad, alumbrado público, agua potable, electricidad, transporte público, crecimiento urbano y comercios cercanos a la propiedad como tiendas, restaurantes, parques, escuelas, hospitales y centros comerciales que den valor a la propiedad.
Todos estos factores te ayudan a saber el valor catastral y valor comercial de tu propiedad, entonces cuando alguien te pregunte: ¿Cómo calcular el valor de una casa en México? le puedes contestar que con una valuación de inmuebles conoces su costo real.
Los avalúos inmobiliarios son un requisito para las instituciones financieras, el valor de la propiedad tiene que ser más alto o igual que el monto que solicitas, si el financiamiento es más alto que el valor de la propiedad no procederá tu trámite de financiamiento. Existen instituciones financieras que tienen descuentos en los avalúos, un ejemplo de esto es Hazte Dueña de HIR Casa, un financiamiento para mujeres que tiene el 20% de descuento en el costo del avalúo, si quieres conocer más sobre sus financiamientos, visita su portal en línea, ahí podrás conocer sus diferentes productos y hacer una simulación de su financiamiento en línea.
Adquirir una propiedad es una de las mejores opciones para asegurar el futuro, ya que ofrece estabilidad financiera a largo plazo. Además, tener una propiedad reduce la dependencia del alquiler, garantizando un espacio propio y control sobre los costos. También puede ser una fuente de ingresos si se renta.
Otro factor a considerar referente a los avalúos inmobiliarios es el aumento de la plusvalía de una casa, los inversionistas utilizan al valuador inmobiliario para confirmar que el costo que van a pagar por la propiedad es correcto y no es elevado. Los bienes raíces son una de las mejores formas de invertir porque con el tiempo aumentan su valor. Los inversionistas cuando quieren vender o realizar otra compra solicitan un nuevo avalúo con un valuador inmobiliario para determinar la plusvalía de una casa, lo que les ayuda a determinar la ganancia de su compra y las mejores zonas en las cuales podrían invertir.
